Le marché de l’immobilier professionnel connaît une mutation profonde en ce début d’année 2026. Porté par la restructuration des chaînes d’approvisionnement mondiales et l’essor continu du commerce en ligne, le secteur de la logistique s’impose comme la classe d’actifs reine pour les investisseurs institutionnels et privés. Dans ce contexte de forte demande et de rareté de l’offre, la gestion d’actifs doit faire preuve d’une agilité sans faille pour capter la valeur là où elle se trouve. Edmond de Rothschild REIM, acteur historique de la pierre-papier, confirme cette tendance en orchestrant une expansion internationale d’envergure pour son fonds EIREF. En déployant près de 30 millions d’euros à travers trois pays européens, la maison de gestion démontre sa capacité à identifier des opportunités à forte valeur ajoutée dans un environnement de taux qui se stabilise, offrant ainsi une visibilité accrue sur les rendements futurs.
- Acquisition stratégique de trois actifs logistiques et industriels en Allemagne, en France et aux Pays-Bas pour un montant total de 29,8 millions d’euros.
- Renforcement du fonds EIREF (Euro Industrial Real Estate Fund) sur l’axe logistique européen majeur.
- Mise en œuvre d’une stratégie de recyclage de capital avec la cession d’un actif mature à Eindhoven pour 7,2 millions d’euros.
- Focus sur des actifs de haute qualité environnementale et des baux sécurisés avec des locataires de premier plan.
- Une expertise de terrain portée par Edmond de Rothschild REIM, gérant plus de 13,7 milliards d’euros d’actifs immobiliers en Europe.
Le dynamisme de l’immobilier industriel : un moteur de performance en 2026
Le paysage de l’investissement immobilier a radicalement changé. Aujourd’hui, les entrepôts ne sont plus de simples hangars en périphérie, mais les maillons essentiels d’une économie globalisée qui exige une réactivité absolue. Le phénomène du « near-shoring », qui consiste à relocaliser les stocks au plus près des centres de consommation, crée un déséquilibre massif entre l’offre et la demande. On estime que le déficit de surfaces logistiques modernes en Europe dépasse les 150 milliards d’euros, une situation qui favorise mécaniquement la hausse des loyers et la valorisation des parcs existants.
Investir dans la logistique via des véhicules gérés par Edmond de Rothschild REIM permet de s’exposer à cette thématique porteuse tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques. Le fonds EIREF se distingue par une approche sélective, privilégiant des emplacements stratégiques sur les corridors de transport européens. Cette vision long terme est indispensable pour naviguer dans un marché où la qualité de signature du locataire et la performance énergétique du bâtiment sont devenues les nouveaux étalons de la valeur immobilière.
| Caractéristique | Détails de la stratégie EIREF |
|---|---|
| Type de fonds | Fonds immobilier professionnel (Industrial & Logistics) |
| Société de gestion | Edmond de Rothschild REIM |
| Zone géographique | Allemagne, Pays-Bas, France (Zone Euro) |
| Volume des dernières acquisitions | 29,8 millions d’euros |
| Objectif de rendement | Distribution de revenus réguliers et valorisation du capital |
| Indicateur de risque | Risque de perte en capital et illiquidité des parts |
Une expansion stratégique multi-pays pour le fonds EIREF
L’offensive menée par Edmond de Rothschild REIM s’articule autour de trois marchés piliers. En Allemagne, le fonds a fait l’acquisition d’un entrepôt logistique de 7 200 m² situé à Großmehring, en Bavière. Ce bâtiment, livré en 2021, est intégralement loué à un exploitant unique. Cette opération illustre parfaitement la volonté du gestionnaire de sécuriser des flux de revenus stables sur le long terme dans la première économie européenne, réputée pour sa résilience et la profondeur de son marché industriel.
Aux Pays-Bas, la stratégie prend une forme différente mais tout aussi pertinente : le « sale-and-leaseback ». À Duiven, le fonds a acquis un ensemble industriel de 10 000 m² auprès d’une entreprise qui reste locataire des lieux via un bail ferme de longue durée. Ce type de montage est particulièrement prisé en 2026 car il permet à l’entreprise utilisatrice de libérer des capitaux pour son cœur de métier tout en offrant à l’investisseur une visibilité locative exceptionnelle. Pour approfondir votre compréhension de ces mécanismes, vous pouvez consulter les détails sur cette acquisition stratégique qui renforce la présence du groupe en Europe du Nord.
L’ancrage français au cœur du Grand Paris
La France occupe une place centrale dans cette vague d’investissements. L’acquisition d’un parc d’activités multi-locataires à Saint-Denis-Pierrefitte, d’une surface de 5 700 m², permet au fonds EIREF de capter la dynamique économique de la région parisienne. Avec six locataires déjà en place, le risque de vacance locative est considérablement réduit par la fragmentation des baux. Cet actif bénéficie directement de l’attractivité du projet du Grand Paris, qui continue de transformer les zones industrielles limitrophes en pôles logistiques de premier plan. Il est intéressant de noter que des stratégies similaires de maillage territorial sont observées chez d’autres acteurs, comme l’illustre le développement de la logistique à Séville, prouvant que la proximité des grands centres urbains est le facteur clé de succès.
La gestion d’actifs par le recyclage du capital
La performance d’un fonds ne se mesure pas seulement à ses achats, mais aussi à sa capacité à arbitrer son portefeuille. En cédant un actif ancien à Eindhoven pour 7,2 millions d’euros, Edmond de Rothschild REIM fait preuve d’une gestion proactive. L’objectif est de se délester de bâtiments dont le potentiel de valorisation arrive à maturité ou dont les standards environnementaux nécessiteraient des investissements trop lourds. Ce capital ainsi libéré est immédiatement réinvesti dans des entrepôts logistiques de nouvelle génération, plus performants et conformes aux exigences ESG actuelles. C’est cette rotation intelligente qui permet de maintenir un taux d’occupation financier élevé et une attractivité constante pour les investisseurs.
Analyse de la stratégie : forces et points de vigilance
L’atout majeur de cette expansion internationale réside dans la diversification géographique. En répartissant les actifs entre la France, l’Allemagne et les Pays-Bas, le fonds EIREF se protège contre les cycles économiques spécifiques à chaque pays. De plus, l’expertise locale des équipes de Edmond de Rothschild REIM permet un « asset management » de proximité, essentiel pour entretenir de bonnes relations avec les locataires et anticiper les travaux de rénovation nécessaires. La thématique de l’immobilier industriel offre également une protection naturelle contre l’inflation, les baux étant généralement indexés.
Toutefois, tout investissement comporte des points de vigilance. Le secteur de la logistique, bien que très porteur, est sensible aux évolutions technologiques (automatisation des entrepôts) et aux nouvelles réglementations environnementales. Un actif qui ne respecterait pas les futures normes de décarbonation pourrait subir une décote importante. Par ailleurs, la concentration sur une seule classe d’actifs peut constituer un risque en cas de retournement sectoriel brutal, même si les fondamentaux actuels restent très solides. Pour ceux qui cherchent à diversifier davantage, explorer d’autres marchés comme la logistique en Pologne peut offrir des perspectives de rendement complémentaires.
Frais, fiscalité et risques associés
L’accès à ce type de gestion d’actifs prestigieuse implique une structure de frais transparente mais réelle. Les investisseurs doivent s’acquitter de frais de souscription (destinés à couvrir les frais d’acquisition des immeubles) et de frais de gestion annuels. Sur le plan fiscal, la détention d’actifs à l’étranger présente un avantage certain : elle permet souvent d’éviter la double imposition grâce aux conventions fiscales internationales et n’entre pas, pour la part étrangère, dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sous certaines conditions.
Il est impératif de rappeler que l’investissement en parts de fonds immobiliers ou SCPI présente un risque de perte en capital. Les revenus ne sont jamais garantis et dépendent de la bonne exécution de la stratégie locative. De plus, l’immobilier est par nature un placement illiquide : la revente des parts peut prendre du temps et dépend de l’état du marché au moment de la sortie. Un horizon de placement de 8 à 10 ans est donc vivement recommandé pour amortir les frais et bénéficier pleinement des cycles de revalorisation.
Pourquoi le fonds EIREF privilégie-t-il la logistique en 2026 ?
La logistique bénéficie d’une demande structurelle forte liée au e-commerce et à la nécessité pour les entreprises de sécuriser leurs stocks à proximité des villes. C’est un secteur où l’offre de bâtiments modernes est inférieure à la demande, ce qui soutient les loyers.
Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement européen avec Edmond de Rothschild REIM ?
Investir dans des actifs situés en Allemagne ou aux Pays-Bas permet de bénéficier de la fiscalité locale, souvent plus douce, et d’une exonération d’IFI sur la quote-part détenue hors de France, tout en évitant les prélèvements sociaux français sur ces revenus.
Comment est assurée la liquidité dans ce type de fonds ?
La liquidité est assurée par le marché secondaire ou par un fonds de remboursement, mais elle n’est pas garantie. Le gestionnaire s’efforce de maintenir un équilibre entre les souscriptions et les retraits pour fluidifier les mouvements.
En conclusion, l’offensive d’Edmond de Rothschild REIM avec son fonds EIREF illustre parfaitement la maturité et l’ambition de l’immobilier industriel en Europe. En combinant acquisitions tactiques et arbitrages intelligents, le groupe se positionne comme un leader incontournable de la classe d’actifs. Pour les investisseurs en quête de diversification géographique et sectorielle, ce type de véhicule offre une porte d’entrée privilégiée vers des actifs normalement réservés aux institutionnels. Pour aller plus loin dans votre stratégie patrimoniale, nous vous invitons à consulter nos guides détaillés sur les SCPI européennes et à solliciter une analyse personnalisée auprès de nos experts.